Annemasse : les 549 logements dont l'eau chaude vient du fioul sont à 68 % des passoires

Le segment le plus dégradé de la ville

Les données publiques de l'ADEME couvrent 12 766 diagnostics réalisés à Annemasse, dont 9,8 % classent le logement en F ou G.

Un segment se détache de tous les autres : les 549 logements dont l'eau chaude sanitaire est produite au fioul domestique affichent 68,3 % de passoires et 0,0 % de classes A ou B.

Deux logements sur trois. Aucun autre découpage du parc annemassien, ni par période, ni par quartier, ni par type de bien, ne produit une concentration comparable.

La comparaison avec les autres modes de production

L'écart n'a de sens que rapporté au reste du parc.

Les 5 768 logements dont l'eau chaude vient du gaz naturel sont à 8,3 % de passoires. Les 3 377 à l'électricité, à 8,2 %. Les 2 777 raccordés au réseau de chauffage urbain, à 2,1 % seulement.

Autrement dit, un logement à l'eau chaude au fioul a huit fois plus de risques d'être une passoire qu'un logement au gaz, et trente-deux fois plus qu'un logement raccordé au réseau.

Pourquoi l'eau chaude pèse autant

Le DPE additionne cinq usages : le chauffage, l'eau chaude sanitaire, le refroidissement, l'éclairage et les auxiliaires. Dans un logement correctement isolé, l'eau chaude peut représenter une part importante du total.

Le fioul est doublement pénalisé : il est peu efficace en production d'eau chaude, et son contenu carbone est élevé. Or le DPE croise consommation d'énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre, et retient la plus défavorable des deux lectures.

À Annemasse, le fioul équipe par ailleurs les mêmes bâtiments pour le chauffage : les 670 logements chauffés au fioul affichent 65,1 % de passoires. Les deux usages se cumulent sur le même parc, ce qui explique l'ampleur du résultat.

Un parc à 95 % collectif, sauf une exception

La structure du bâti annemassien est particulière. Sur 12 766 diagnostics, 12 188 portent sur des appartements, 300 sur des immeubles entiers et 278 seulement sur des maisons.

Ces 278 maisons affichent 39,9 % de passoires, quatre fois la moyenne de la ville. Elles constituent, avec le segment fioul, l'autre poche dégradée du marché local : un parc individuel ancien, minoritaire, qui échappe aux opérations collectives et n'a jamais été rénové.

Une décision qui se prend en assemblée générale

Conséquence directe de cette structure : à Annemasse, remplacer une chaudière au fioul n'est presque jamais une décision individuelle.

Les 7 328 logements en chauffage collectif de la ville affichent 12,1 % de passoires, contre 3,8 % pour les 4 668 en chauffage individuel. Le collectif est ici plus dégradé que l'individuel, ce qui n'a rien d'universel et tient au parc de grands immeubles des années 1960-1970.

La sortie du fioul passe donc par un vote, un diagnostic partagé et souvent un raccordement au réseau existant. C'est le sujet à porter en copropriété avant que le calendrier locatif ne l'impose.

Les murs, condition de tout le reste

Changer d'énergie sans toucher à l'enveloppe donne des résultats limités. Les 5 632 logements annemassiens aux murs insuffisants affichent 21,2 % de passoires et 0,3 % de classes A ou B.

Les 2 464 aux murs très bien isolés tombent à 0,2 %. L'écart est de un à cent six. Sur les immeubles des années 1960-1970 qui composent l'essentiel du parc, l'isolation par l'extérieur reste généralement praticable, et elle se vote dans le même mouvement que le changement de chaufferie.

Ce que nous conseillons avant de vendre

Vérifiez d'abord comment votre eau chaude est produite : c'est l'information qui prédit le mieux l'étiquette dans cette ville, avant même l'année de construction.

Si la réponse est le fioul, préparez-vous à une classe basse et renseignez-vous sur l'existence d'un projet de conversion déjà voté : c'est un argument de vente réel, car il change la trajectoire du bien. Si l'immeuble est raccordé au réseau, dites-le, le chiffre est à votre avantage.

Établissez ensuite l'année de construction, qui commande le repérage amiante pour les biens d'avant juillet 1997, nombreux ici. Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse : l'Arve, le Foron et le risque sismique concernent plusieurs secteurs. Les passoires thermiques annemassiennes ont une cause identifiable, ce qui les rend traitables.